Іпотека в Польщі

Багато людей задумуються про власне житло. Не у всіх є можливість купити нерухомість одразу, а відкладати життя на потім бажання немає. На допомогу приходить іпотека. Ця стаття про іпотеку в Польщі допоможе поверхнево ознайомитись з процесом.

До купівлі нерухомості в іпотеку потрібно віднестись відповідально. Ознайомитись з тим, що таке іпотека. Які бувають різновиди платежів. Що впливає на розмір платежу, з чого він складається.

Можна прочитати декілька статей, можна пройти курси. Я перед взяттям іпотеки пройшов курс польського автора. Називається Kredyt Hipoteczny Krok po Kroku. Вважаю, що варто витратити трошки часу та грошей, щоб більше розуміти весь процес.

Умови іпотеки в Польщі доволі індивідуальні і залежать від різних факторів. Крім цього постійно змінюються.

Трошки детальніше про іпотеку

Ставка по іпотеці в Польщі буває фіксована і плаваюча. Якщо берете спочатку фіксовану ставку, то після певного часу (5-7 років) вона переходить в плаваючу. Плаваюча ставка складається з маржи банку і WIBOR. В договорі буде прописана маржа банку, наприклад, 2% + WIBOR. Що таке WIBOR? Це скорочення від Warsaw Interbank Offered Rate, тобто не що інше як облікова ставка. Постійно змінююється. Зазвичай банки використовують WIBOR 3M i WIBOR 6M, тобто за 3 і 6 місяців.

Крім відсоткової ставки існують ще різні додаткові оплати. Як мінімум різні страхування. Банк може вимагати страховку нерухомості та осіб, котрі беруть іпотеку. Умови страхування різні: від якоїсь суми до відсотку від вартості нерухомості.

Часто банк вимагає користування з додаткових послуг. Наприклад, користуватись банківською карткою, запевнення мінімального доходу на картку. Хоч такі вимоги зазвичай добровільні, але відмова призведе до вищого відсотку по іпотеці.

WIBOR пісдтупна річ. Коли я брав іпотеку він був 0,2%. На сьогодні 6,92% – це призводить того, що платіж збільшується в 2-3 рази.

Етапи

В першу чергу процес можна поділити на 2 сценарії: купівля нерухомості в стані будівництва, або купівля вже готової нерухомості (від забудовника або від приватної особи). В обох випадках у вас є перший внесок. На даний момент більшість банків вимагаються перший внесок в розмірі 20%. Хоча деякі банки можуть погодитись і на 10% (але з додатковою страховкою або вищим відсотком).

Якщо цікаво почитати про купівлю нерухомості, то я написав коротеньку статтю Як купити нерухомість в Польщі?.

Нерухомість, котру будують

Кредитний посередник

Якщо ви хочете купити нерухомість від забудовника, то зазвичай забудовник має своїх кредитних посередників (doradca kredytowy). Боятись їх не варто – для вас вони безкоштовні (якщо за їх послуги з вас вимагають гроші, то відмовляйтесь від їх послуг – це не законно! варто їх поінформувати і пригрозити їм поліцією). Вони можуть бути не компетентні або переслідувати свою вигоду (наприклад, заманювати до банку, де для вас будуть гірші умови, а для них будуть кращі). Деякі забудовники вимагають користуватись лише з їх посередників і прописують в договорі, що якщо ви будете користуватись з послуг інших посередників, або будете самостійно оформляти іпотеку і вам її не одобрять, то вам не повернуть завдаток.

На мою думку, варто користуватись з послуг посередників – для вас це дуже велика зручність, адже ви економите безліч часу і вирішуєте питання з багатьма банками через одну людину. Я користувався послугами посередника від забудовника і це було дуже зручно – посередник брав всі потрібні документи від забудовника самостійно.

Перший внесок

Його ви платите забудовнику. Після того, як ви обрали конкретну нерухомість, зазвичай потрібно заплатити завдаток. В різних забудовників можуть бути різні суми. Наприклад, у випадку Dom Development це 10 000 злотих на початок. Після оформлення всіх формальностей у вас на руках буде нотаріальний акт з яким можна буде звертатись до банків по кредит.

Припустимо нерухомість коштує 500 000 злотих, у вас є 100 000 злотих (якраз 20% на перший внесок). Відповідно свох 100 тисяч ви заплатите забудовнику, а до банку звертаєтесь по 400 тисяч злотих.

У випадку нерухомості, котра ще будується, оплата відбувається частинами (по мірі будівництва будинку). В нашому випадку було 7 траншів (від 29 до 126 тисяч злотих).

Вторинний ринок

У випадку вторинного ринку все майже те саме. Різниця лише в тому, що перший внесок ви платите продавцю нерухомості, а все інше доплатить банк. Додаткова різниця це податок від купівлі нерухомості, але це не стосується іпотеки.

Також немає кредитного посередника, то ж якщо ви купуєте вторинну нерухомість вам потрібно буде знайти його самостійно (звісно при умові, що ви хочете користуватись його послугами).

Які документи потрібно представити?

Список дуже індивідуальний, але зазвичай банк вимагає мінімум:

• паспорти всіх заявників
• довідку про зарплату
• оцінку нерухомості
• нотаріальний акт на нерухомість

Посередник (або ви самі) знаючи ваший фінансовий стан запропонує вам 3-5 різних банків. Покаже вам умови кожного з банків, з яких буде відомо яка % ставка, які додаткові платежі.

Далі залишається лише подати внески до декількох банків, найкраще подати внески до 2-3 банків, та чекати на рішення банків.

Фінал – підписання документів

Якщо іпотеку вам одобрили і умови вас влаштовують залишається лише підписати документи. В першу чергу договір на іпотеку.

Банк буде вимагати від вас підтвердження, що ви знаєте польську мову на достатньому рівні, зазвичай достатньо буде власноруч написаної заяви (oświadczenie), що ви дійсно знаєте мову. Якщо ж мови ви не знаєте, потрібно буде найняти перекладача.

Рекомендую уважно читати умову, і якщо виникають якісь питання, то не соромитись їх задавати.

Стан нерухомості

Багатьох цікавить питання стану власності нерухомості підчас існування іпотеки. На даний момент за Польським законодавством ви повноцінний власник нерухомості. Єдина різниця між купівлею нерухомості за свої гроші лише в тому, що нерухомість перебуває під заставою.

Ви можете без проблем продати іпотечну нерухомість. Дуже часто, люди спочатку беруть малу квартиру, а потім по мірі потреби продають стару, ще не виплачену квартиру і купують нову (теж в іпотеку).

Підсумки

Взяти іпотеку не важко. Кожна людина/родина має свої нюанси. У всіх будуть різні кредитні можливості. Іноді їх можна покращити роблячи rozdzielczość majątkową.